Ortskernsanierung III
Was sind die Hintergründe zum Sanierungsprogramm?
Die Städtebauförderung gehört seit 1971 zum Kernbereich der Stadtentwicklungspolitik des Bundes. Gemeinsam mit den Ländern unterstützt der Bund die Städte und Gemeinden seit nunmehr über 50 Jahren dabei, städtebauliche Missstände zu beseitigen und sie damit nachhaltig als Wirtschafts- und Wohnstandorte zu stärken. Hierbei werden städtebauliche Gesamtmaßnahmen gefördert.
Die Gemeinde Benningen a.N. wurde im Jahr 2022 erneut in das Sanierungsprogramm des Landes Baden-Württemberg aufgenommen.
Eine Stadterneuerung ist zudem Teil der kommunalen Selbstverwaltung. Sie ist von rechtlichen Vorgaben von §§ 136ff BauGB eingebettet und dient u.a. zur Entwicklung von Städten und Gemeinden.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Die Förderung betrifft ein abgegrenztes Gebiet, innerhalb dessen einzelne Fördermaßnahmen von einem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept abgeleitet werden. Zentrales Anliegen der Städtebauförderung ist es, die Bürgerinnen und Bürger zu aktivieren sowie die Kräfte und Ideen vor Ort mithilfe flexibler Kooperations- und Managementstrukturen zu bündeln.
In Gebieten der Städtebauförderung kann das sogenannte Sanierungsrecht angewendet werden (§§ 136 ff. BauGB). Dies ist der Fall, wenn sich eine Gemeinde förmlich für eine Festlegung des Sanierungsgebiets entscheidet.
Das Sanierungsgebiet als abgegrenztes Gebiet kann durch Beschluss nach § 142 BauGB förmlich durch Satzung festgelegt werden.
In welchem Bereich ist das Sanierungsgebiet in Benningen a.N.?
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 15.05.2023 das Sanierungsgebiet der Ortskernsanierung III förmlich festgelegt. Dieses befindet sich entlang der Beihinger Straße und Ludwigsburger Straße und oberhalb der Bahnüberführung in Richtung Gemeindehalle. Die genaue Gebietsabgrenzung können Sie weiter unten auf der Homepage sehen.
Ein ausgesprochenes Ziel aller Städtebauförderungsprogramme ist es, die Mitwirkung von Bürgerinnen und Bürgern sowie Unternehmen an den Prozessen der Stadtentwicklung zu stärken und eine bessere Beteiligung von Privaten an der Städtebauförderung zu erreichen.
Daher hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 12.06.2023 die Grundsätze zur Durchführung privater Maßnahmen beschlossen. Interessierte Bürgerinnen und Bürger im Sanierungsgebiet können eine Förderung für Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung sowie für einen Ausbau von Gebäuden im privaten Eigentum erhalten.
Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes "Ortskern III“
Welche Möglichkeiten ergeben sich durch das Sanierungsgebiet?
Allgemein umfasst die Zielsetzung eine Durchführung und Förderung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, durch die ein Gemeindegebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.
Hierbei werden gewachsene bauliche Strukturen erhalten und diese hinsichtlich der Infrastruktur, Wohn- und Lebensräume sowie Wirtschafts- und Agrarstrukturen zeitgemäß weiterentwickelt. Zudem soll die Innenentwicklung gestärkt und natürliche Lebensgrundlagen in der gebauten Umgebung geschützt und verbessert werden.
Konkret zählen zu den geförderten Maßnahmen u.a. private und kommunale Modernisierungsmaßnahmen, die Neugestaltung des öffentlichen Raums und Verbesserungen gewerblicher Standorte.
In Benningen a.N. sind im Sanierungsgebiet z.B. vorgesehen: Die Neugestaltung des Kelterplatzes mit einer Öffnung in Richtung Neckar unter Berücksichtigung des Hochwasserschutzes, eine Renovierung der Bahnüberführung sowie eine Umgestaltung der Beihinger Straße, der Gaststätte Löwen und des Kronenareal.
Ziel der Ortskernsanierung für Privatpersonen
Die Erneuerung und Instandsetzung von Gebäuden bzw. die Neuordnung privater Grundstücke nehmen im Sanierungskonzept der Gemeinde Benningen a.N. einen maßgeblichen Stellenwert ein.
Mit einer Infobroschüre möchten die Gemeinde Benningen a.N. und die Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH auf die einmalige Gelegenheit der Förderung privater Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen aufmerksam machen.
Die Ausführungen in der Infobroschüre sollen einen Einblick in die Möglichkeiten und Voraussetzungen für eine Förderung privater Vorhaben geben. Interessierte Eigentümer können sich selbstverständlich jederzeit individuell – idealerweise im Rahmen einer gemeinsamen Begehung des betroffenen Gebäudes – beraten lassen. Entsprechende Kontaktdaten finden Sie unten.
Die Gemeinde Benningen a.N. würde sich freuen, wenn möglichst viele Eigentümer mit geeigneten Modernisierungs- und Baumaßnahmen zum Gelingen der städtebaulichen Erneuerung in Benningen a.N. beitragen würden.
Vor Beginn einer Maßnahme muss hierzu eine Modernisierungsvereinbarung mit der Gemeinde Benningen a.N. ausgearbeitet werden. Beachten Sie hierzu die Informationen weiter unten. Eine nachträgliche Förderung ist nicht möglich.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Förderung gegeben sein?
Formale Voraussetzungen
Es können grundsätzlich nur Erneuerungsvorhaben gefördert werden, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen und für deren Durchführung vor Maßnahmenbeginn zwischen Eigentümer und Gemeinde eine „Modernisierungsvereinbarung“ geschlossen wurde.
Inhaltliche Voraussetzungen
Das geplante Vorhaben muss grundsätzlich im Einklang mit den Entwicklungs- und Erneuerungszielen der Gemeinde Benningen a.N. stehen. Außerdem muss die geplante Maßnahme den Tatbestand einer umfassenden und nachhaltigen Erneuerung erfüllen – d. h. das Vorhaben muss geeignet sein, umfassend alle wesentlichen Mängel und Missstände des Gebäudes zu beseitigen und den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu erhöhen. Grundsätzlich nicht förderfähig sind punktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie turnusmäßige Unterhaltungsarbeiten und Renovierungen.
Gestalterische Voraussetzungen
Mit Blick auf die Ortsbildgestaltung ist den qualitativen, gestalterischen und städtebaulichen Aspekten in hinreichender Weise Rechnung zu tragen. Frühzeitig vor Maßnahmenbeginn hat deshalb eine Abstimmung des Vorhabens mit der Gemeinde bzw. deren Beauftragten zu erfolgen. Die in diesem Zusammenhang festgelegten konzeptionellen, gestalterischen und städtebaulichen Maßgaben sind ein fester Bestandteil der zwischen Eigentümer und Gemeinde zu schließenden Modernisierungsvereinbarung.
Welche Maßnahmen (Auswahl) sind förderfähig?
Die folgende Aufstellung nennt einige (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) Beispiele förderfähiger Erneuerungsmaßnahmen.
Haustechnische Verbesserungen
z. B. Modernisierung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Einbau oder Erneuerung von zentralen Heizungsanlagen
Wohntechnische Verbesserungen
z.B. Verbesserung der Wohngrundrisse, Schaffung von Wohnungsabschlüssen, Verbesserung der Belichtung und Belüftung
Bautechnische Verbesserungen
z. B. Maßnahmen zur Verbesserung des Energiehaushaltes und des Wärmeschutzes wie Erneuerung und Isolierung der Fassade, Erneuerung und Isolierung des Daches, Einbau neuer Fenster
Wie errechnet sich die Förderung? Was sind die Grundsätze der Förderung?
Die Förderung der Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung sowie des Ausbaues von Gebäuden im privaten Eigentum erfolgt in Form eines verlorenen – d.h. nicht rückzahlbaren Zuschusses.
Unterhalb einer Grenze in Höhe von 100.000 € der als Erneuerungsaufwand anerkennungsfähigen Herstellungskosten beträgt die für die Errechnung des Zuschusses zugrunde zulegende Förderquote 22,5 %.
Für alle anerkennungsfähigen Herstellungskosten, die diese Grenze überschreiten, erhöht sich die Förderquote bis zur Obergrenze von 200.000 € auf 27,5 %.
Für alle über dieser Obergrenze liegenden anerkennungsfähigen Herstellungskosten beträgt die Förderquote 10 %.
als Erneuerungsaufwand | Zuschuss-quote | Rechenbeispiel | |
bis 100.000 € | 22,5 % | 100.000 € x 22,5 % = | 22.500 € |
>100.000 € bis 200.000 € | 27,5 % | 100.000 € x 27,5 % = | 27.500 € |
>200.000 € | 10,0 % | 50.000 € x 10,0 % = | 5.000 € |
|
| Gesamtzuschuss = | 55.000 € |
Unterhalb einer Bagatellgrenze der anerkennungsfähigen Herstellungskosten in Höhe von 20.000 € kommt eine Förderung grundsätzlich nicht in Betracht!
Kann Eigenleistung angerechnet werden?
Eigenleistungen können im Umfang bis maximal 15 % der sonstigen, durch Rechnungen belegten Kosten (i.d.R. Handwerker- und Materialkosten) anerkannt werden, wobei die Arbeitsstunde mit 10,00 € bewertet wird.
Wie kommt eine Modernisierungsvereinbarung zustande?
1. Vor Beginn melden bei der Gemeinde oder der Landsiedlung Baden-Württemberg
2. Gemeinsamer Ortstermin mit der Landsiedlung Baden-Württemberg
3. Angebote einholen
4. Ausarbeiten der Modernisierungsvereinbarung von Seiten der Landsiedlung Baden-Württemberg
5. Abschluss der Modernisierungsvereinbarung
Kann ich auch während der Sanierungsphase Abschläge abrufen?
Der Eigentümer kann bereits während der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme Abschlagszahlungen abrufen.
Der Sanierungsberater betreut die Maßnahme während der Laufzeit, überprüft die eingereichten Rechnungen und errechnet die jeweiligen Zuschuss-(Teil-)Beträge. Der Eigentümer ist eigenverantwortlicher Bauherr und hat alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten.
Werden auch bereits durchgeführte Maßnahmen gefördert?
Für Maßnahmen, die vor Abschluss der Modernisierungsvereinbarung durchgeführt bzw. begonnen wurden, kommt eine Förderung nicht mehr in Betracht, da bereits vor Beginn einer Maßnahme eine Modernisierungsvereinbarung ausgearbeitet werden musste.
Was ist, wenn ich ein Gebäude abreißen möchte?
In diesem Fall fördert die Gemeinde Benningen a.N. die Grundstücksfreimachung (Abbruchmaßnahmen). Die Entschädigung beträgt 100 % der durch Rechnungsvorlage nachzuweisenden Abbruchkosten, bis zu einer Höchstgrenze von maximal 50.000 €. Werden bei einem Vorhaben mehr als 3 Wohneinheiten im Neubau geschaffen, erhöht sich der Deckel auf maximal 75.000 € Kostenerstattung der nachzuweisenden Abbruchkosten. Die Obergrenzen gelten auch dann, wenn auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Nebengebäude abgebrochen werden. Eine Förderung des Gebäuderestwertes findet nicht statt. Die Förderung privater Grundstücksneuordnungen ist an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Wiederbebauung des Grundstückes gemäß den Entwicklungszielen und städtebaulichen/gestalterischen Maßgaben der Gemeinde Benningen a.N. erfolgen muss. Ebenso ist dies auf die im Maßnahmenkonzept dargestellten Grundstücksneuordnungen begrenzt. Bei allen nicht im Maßnahmenkonzept dargestellten Grundstücksneuordnungen ist eine Einzelfallentscheidung zu treffen.
Wichtig für Eigentümer: Eintragung in das Grundbuch
Den Eigentümerinnen und Eigentümern im Bereich des Sanierungsgebiets „Ortskern III“ ging ein Schreiben vom Amtsgericht Heilbronn zu, in welchem über die Eintragung des Sanierungsvermerkes ins Grundbuch informiert wurde.
Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, da in der Gemeinderatssitzung am 15.05.2023 das Sanierungsgebiet durch eine Satzung förmlich festgelegt wurde. In § 143 BauGB ist vorgeschrieben, dass bei den Grundstücken, welche sich im Sanierungsgebiet befinden, ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen werden muss.
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch soll die Eigentümer sowie bei einem Verkauf mögliche Käufer darauf hinweisen, dass Zuschüsse und Fördergelder möglich sind und verbesserte Abschreibungsmodalitäten gelten. Zudem soll der Hinweis im Grundbuch die möglichen Käufer auf ein vereinfachtes Vorkaufsrecht der Gemeinde hinweisen.
Es besteht die Möglichkeit bei umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden erhöhte steuerliche Abschreibungen gemäß §§ 7h, 10 f und 11a EStG geltend zu machen. Dazu ist vor Beginn der Baumaßnahmen ein Modernisierungsvertrag zwischen dem Eigentümer und der Stadt zu schließen.
Kontakt für weitere Fragen:
Die Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH ist mit der Durchführung der Ortskernsanierung III beauftragt:
Herr Rudolf Kunstmann
Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH
Herzogstraße 6a
70176 Stuttgart
Telefon 0711 66773911
rudolf.kunstmann(@)landsiedlung.de
Frau Katharina Wolz
Amtsleiterin Finanzverwaltung
Studionstraße 10
71726 Benningen am Neckar
Telefon 07144 906-30
